都市更新 ｜ 全案管理 PCM
一個都更案需要五種專業同時到位。
市場上人人都能提供其中一塊──但唯有傑丞，把整塊整合起來。
傑丞建築機構 Jieceng Architecture
PROLOGUE ｜ 00
建築師、建經公司、營造廠、都更顧問──每一種都能為住戶提供一塊「全案管理顧問包」。 但都更最常出事的，不是哪一塊做得不好，而是塊與塊之間的接縫： 誰負責？誰把關？出事誰扛？
THE QUESTION ｜ 01
「這個案子，到底該交給誰來統籌？」
市場上提供「全案管理（PCM）顧問包」的，大致有四種角色。每一種都有它的強項， 也都有它先天的盲點──因為他們各自只站在自己那塊專業裡。
空間與設計的源頭
資金與信託的把關
把房子蓋出來
法規與整合的推手
EACH HAS A STRENGTH ｜ 02
A · Architect
設計與規劃的源頭，掌握空間、量體、容積獎勵的技術。
B · Constr. Mgmt
信託專款查核、財務稽核與工程估驗，守住資金不被挪用。
C · Contractor
實際施工能力，把設計圖落成真正的建築。
D · Consultant
熟悉法規、同意書整合與報核程序，推動案子過門檻。
說明：以上為各專業的核心定位，實務上業者服務範圍或有重疊。
EACH HAS A BLIND SPOT ｜ 03
A · Architect
強於設計，弱於財務試算、營造監督與銷售去化；難以替地主把關「錢」與「賣」。
B · Constr. Mgmt
守得住金流，卻不主導設計品質與工程進度；只查核、不統籌。
C · Contractor
球員兼裁判──自己蓋、自己驗，住戶缺乏獨立第三方為品質與工期把關。
D · Consultant
擅長整合送件，卻多半不碰工程監造與資金監管；報核後責任易斷點。
本頁為產業常見結構性限制之分析，用以說明「單一專業」承接全案時的責任邊界。
THE STRUCTURAL GAP ｜ 04
設計、法規、營造、財務、銷售分屬不同廠商，接縫沒人負責，進度卡在「等對方」。
工期延宕或鄰損發生時，廠商互指對方──住戶找不到一個扛全責的窗口。
營造廠的利潤來自工程款、建商的利潤來自抽成；與「住戶利益最大化」天生不同向。
住戶夾在多家廠商中間，看不懂合約與估價，談判籌碼被稀釋。
THE INTEGRATOR ｜ 05
我們不只做其中一塊，而是以全案管理者（PCM）的角色， 把五種專業整合在同一張桌子上、同一份合約裡、同一個對地主負責的窗口下。
FIVE-IN-ONE ｜ 06
同意整合、容積獎勵、報核審議全程主導。
與建築師協作，量體與分回價值最大化。
100% 銀行融資、信託專戶、三方查核。
獨立第三方監督施工品質與工期。
代銷遴選與退場機制，賣多少付多少。
關鍵不在「五項都有」，而在於──由同一個對地主負責的窗口，把五項縫成一條線。
WHOSE SIDE ｜ 07
傑丞是地主聘請的全案經理人，所有權、決策權、利潤全數歸地主，不從中抽取開發利潤。
自主更新（更新會）模式，省下傳統合建中建商賺取的 20–30% 開發利潤。
前期整合、估價、設計費由團隊無息墊付；銀行融資撥款前，地主可達「零出資」參與。
數據引自傑丞延壽段都更案規劃；實際條件依各案估價與審議結果為準。
THE FIREWALL ｜ 08
資金入信託專戶，撥款前經建經三方查核：財務稽核、工程估驗、預售管帳。
產權信託隔絕個別地主的債務、查封與繼承糾紛，工程不因個人因素停擺。
以合約把延宕與鄰損責任鎖在營造廠，設逾期罰款補貼地主利息損失。
可導入建經完工承諾機制，中途異常時啟動續建，找新廠商接手蓋到好。
這四道防火牆，沒有任何單一專業能獨力築成──它需要法規、財務、營造、合約同時在場。
SIDE BY SIDE ｜ 09
| 面向 | 單一專業 / 多家外包 | 傑丞 · 全案整合 |
|---|---|---|
| 窗口 | 多家廠商，介面分散 | 單一窗口，全程統籌 |
| 責任歸屬 | 出事易互相推諉 | 一個對地主負責的總指揮 |
| 立場 | 各為自身利潤 | 僱傭關係，利潤歸地主 |
| 資金監管 | 視廠商而定 | 信託專款＋三方查核 |
| 工程把關 | 易球員兼裁判 | 獨立第三方監造 |
| 地主負擔 | 常需自備前期費用 | 前期墊付，零出資參與 |
PROOF ｜ 10
容積獎勵＋移轉上限
由 15 層躍升超高層 · 約 100 戶
全案管理費 · 服務約 8 年
銀行融資 · 地主零出資
同一個案子裡，法規、設計、財務、營造、銷售由傑丞一條龍整合， 省下建商 20–30% 利潤，前期費用由團隊墊付，住戶只需做一件事──做決定。
資料引自傑丞延壽段都更說明會規劃內容；數據為規劃階段估算，實際以審議與估價結果為準。
CONCLUSION
都更的風險，從來不在單點，而在接縫。把五種專業縫成一條線、收斂成一個對地主負責的窗口── 這就是傑丞全案管理的價值。
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